امروزه با توجه به رشد سریع جمعیت در شهرها و نیاز افراد به مسکن، بیش از گذشته با ساخت و ساز املاک مواجه هستیم و افراد با انگیزه‌های گوناگون و آگاهی‌های متفاوت، علائق زیادی به ساختن ملک اعم از ویلایی و مسکونی دارند، حال آنکه در برخی مواقع اطلاعات چندانی پیرامون قوانین ساخت و ساز ندارند.
گرفتن پروانه ساخت
مالک یا سازنده قبل از هرگونه اقدام لازم است برای دریافت پروانه ساخت به شهرداری محل وقوع ملک مراجعه کرده و با پرداخت عوارض مربوط به شهرداری و طی مراحل صدور پروانه ساختمان اقدام به گرفتن پروانه کند؛ در غیر این صورت ساخت و ساز بدون مجوز و فاقد پروانه ساخت غیرقانونی است.
چنانچه ملک پلاک ثبتی نداشته و در آن ملک بنا احداث و یا خارج از محدوده حریم شهرسازی ساخته شده باشد، شامل کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها و تبصره‌های آن شده و نداشتن سند مالکیت مانع از طرح دعوا و رسیدگی در این کمیسیون نمیشود.
ساخت بنای اضافی
این مورد شامل مواردی است که سازنده اقدام می‌کند به ساخت بنای اضافه برآنچه در پروانه ساختمانیاش درج شده و برای آن مجوز گرفته است.
در چنین مواردی کمیسیون ماده ۱۰۰ به محض اطلاع از این نوع ساخت در صورت ضرورت با توجه به موقعیت ملک و با در نظر گرفتن نوع کاربری اعم از مسکونی یا تجاری، فضای ایجاد شده و مصالح مصرفی، نسبت به تخریب بنای اضافی اقدام کرده و در غیر موارد ضرورت یا عدم امکان تخریب بنا، رای به اخذ جریمه‌ای متناسب با آنچه گفته شد صادر می‌کند.
در صورتیکه متخلف از پرداخت جریمه خودداری کند، مجددا پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب می‌دهد.
تغییر کاربری
شهرداری مکلف است در شهرهایی که نقشه جامع شهری تهیه شده طبق نقشه، نوع استفاده از ساختمان را ذکر کند.
در صورتیکه بر خلاف این مندرجات در منطقه غیر تجاری محل کسب دائر کند باید مورد را به کمیسیون ماده ۱۰۰ اطلاع دهد.
کمیسیون نیز با بررسی و احراز تخلف، مالکیت متخلف یا مستاجر بودن وی نسبت به تعطیل محل کسب با تعیین مهلت مناسب ظرف مدت یک ماه تصمیم‌گیری می‌کند.
ساخت و ساز در معابر عمومی
معابر شهری ملک دولت محسوب میشوند و افراد نمیتوانند حتی در حریم اطراف ملک خود تصرفی کنند که با مالکیت دولت در تضاد باشد و این مورد در هنگام ساخت و ساز شهری زمانی اتفاق میافتد که سازنده بر خلاف پروانه ساختمان و طرحهای مصوب و مقررات ساخت و ساز، رعایت برهای اصلاحی را نکند و در نتیجه باعث تجاوز به محدوده مالکیت دولت شود.
در اینصورت شهرداری از ادامه اینگونه عملیات جلوگیری کرده و پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال می‌کند.
مقررات پارکینگ
در برخی از ساختمانها با توجه به مشخصات ذکر شده در پروانه و همچنین نقشهها و مقررات شهرداری احداث پارکینگ ضروری است.
حال اگر سازنده ملک بدون توجه به این مقررات و عدم رعایت اصول شهری ساخت و ساز و قوانین فنی و بهداشتی اقدام به احداث پارکینگ کرده باشد یا پارکینگی بسازد که غیرقابل استفاده باشد و اصلاح آن هم ممکن نباشد مرتکب تخلف شده است.
کمیسیون میتواند حسب مورد اقدام به دریافت جریمه یا حکم مبنی بر تخریب صادر کند.
تخلف مهندس ناظر
مهندسان ناظر ساختمان مکلفند عملیات اجرایی ساختمان را در حین احداث از لحاظ تطبیق با مشخصات مندرج در پروانه و نقشهها و محاسبه فنی پیوست دائما نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با موارد مذکور را گواهی کنند.
در صورتیکه مهندس ناظر اقدام به صدور گواهی خلاف واقع کند یا موضوع تخلف را بموقع به شهرداری اعلام نکند و در نهایت منجر به طرح موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ و صدور رای به جریمه یا تخریب ساختمان شود، شهرداری مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسی اطلاع دهد.
عدم رعایت مقررات مربوط به استحکام بنا
تخلفاتی که در اثر آن پایداری ساختمان در برابر حوادث کاهش مییابد و یا باعث ناپایداری ساختمان شده و از عمر مفید ساختمان میکاهد، در زمره تخلفات ساختمانی جای میگیرند و معمولا به دلایل عمده زیر نمود پیدا میکنند:
- عدم رعایت محاسبات فنی و پیشنهادات فنی مهندس ناظر در هر مرحله
- استفاده از مصالح نامناسب
- نادیده گرفتن مقررات ساختمانی لازم
